房地产估价过程中相关法律、法规

                    房地产估价过程中相关法律、法规?

                    朱??军

                     

                    前言:房地产估价作为一种以房地产价格的经济性鉴证为主的行业,主要用来保障房地产交易中的各方权益,在房地产市场中起着“经济警察”的作用,离开了它房地产市场就难免失去其公平性,而缺乏公平性的竞争,就不会有稳定的市场秩序。因此,迫?#34892;?#35201;有专业估价人员科学地运用评估方法对其价值进行鉴定和评估。

                    我国房地产评估行业发展时间较短,存在立法滞后,从业人员素质参差不齐,社会公信力不高等突出问题。目前我国已形成了以《物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》为基础,由《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》《房地产估价机构管理办法》《注册房地产估价师管理办法》《城市房屋拆迁评估指?#23478;?#35265;》《国有土地房屋征收评估办法》等规章组成,以房地产评估机构资?#26102;?#20934;和房地产估价师注册?#36739;?#34892;政许可为核心的房地产评估法律体系。尽管《中华人民共和国城市房地产管理法》第34条已明确了房地产评估制度的法定地位,但关于房地产评估的专门法律一直是空白。目前仅形成初步的法律框架,?#36136;?#22914;下:

                    一、房地产评估的简述

                    (一)房地产评估机构及评估活动

                    根据《房地产估价机构管理办法》第三条第一款,房地产估价机构,是指依法设立并取得房地产估价机构资质,从事房地产估价活动的中介服务机构。第二款,房地产估价活动,包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估,以及因转让、抵押、城镇房屋拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。

                    房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。国务院建设行政主管部门负责一级房地产估价机构资?#24066;?#21487;。省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责二、三级房地产估价机构资?#24066;?#21487;,并接受国务院建设行政主管部门的指导和监督。

                    1.一级资质
                    (1)机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;
                    (2)从事房地产估价活动连续6年以上,且取得二级房地产估价机构资质3年以上;
                    (3)有限责任公司的注册?#26102;?#20154;民币200万元以上,合伙企业的出资额人民币120万元以上;
                    (4)有15名以上专职注册房地产估价师;
                    (5)在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万平方米以上或者土地面积25万平方米以上;
                    (6)法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;
                    (7)有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师,股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;
                    (8)有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%;
                    (9)有固定的经营服务场所;
                    (10)估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企?#30340;?#37096;管理制度健全;
                    (11)随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;
                    (12)在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十二条禁止的行为。

                    2.二级资质
                    (1)机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;
                    (2)取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上;
                    (3)有限责任公司的注册?#26102;?#20154;民币100万元以上,合伙企业的出资额人民币60万元以上;
                    (4)有8名以上专职注册房地产估价师;
                    (5)在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万平方米以上或者土地面积15万平方米以上;
                    (6)法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;
                    (7)有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师,股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;
                    (8)有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%;
                    (9)有固定的经营服务场所;
                    (10)估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企?#30340;?#37096;管理制度健全;
                    (11)随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;
                    (12)在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十二条禁止的行为。

                    3.三级资质
                    (1)机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;
                    (2)有限责任公司的注册?#26102;?#20154;民币50万元以上,合伙企业的出资额人民币30万元以上;
                    (3)有3名以上专职注册房地产估价师;
                    (4)在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方米以上;
                    (5)法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;
                    (6)有限责任公司的股东中有2名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师,股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;
                    (7)有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%;
                    (8)有固定的经营服务场所;
                    (9)估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企?#30340;?#37096;管理制度健全;
                    (10)随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;
                    (11)在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十二条禁止的行为。

                    房地产评估实质上不是估价人员的定价,而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来,它具有专业性、技术性和复杂性等特点,是科学、艺术和经验三者的结合。

                    (二)评估机构依法独立

                    根据《房地产估价机构管理办法》第四条第一款房地产估价机构从事房地产估价活动,应当坚持独立、客观、公正的原则,执行房地产估价规范和标准。第二款房地产估价机构依法从事房地产估价活动,不受行政区域、行业限制。任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。

                    根据《江苏省城市房地产交易管理条例》第三十四条 从事房地产咨询、价格评估、经纪等中介服务业务的机构,应当依法设立,不得与行政机关和其他国?#19968;?#20851;存在隶属关系或者其他利益关系。

                    (三)房地产评估的监督

                    根据《房地产估价机构管理办法》第五条第一款,国务院建设行政主管部门负责全国房地产估价机构的监督管理工作。第二款,省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。第三款,市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。

                    二、房地产估价原则?

                    据《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》房地产估价应遵循下?#24615;?#21017;:合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。

                    (一)合法原则,应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

                    (二)最高最佳使用原则,应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。当估价对象已做了某种使用,估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择,并应在估价报告中予以说明:l、保持现状前提:认为保持现状继续使用最为有利时,应以保持现状继续使用为前提估价;?2、转换用途前提:认为转换用途再予以使用最为有利时,应以转换用?#31454;?#20877;予以使用为前提估价;?3、装修改造前提:认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时,应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价;?4、重新利?#20204;?#25552;:认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时,应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价;?5、上述情形的某种组合。

                    (三)替代原则,要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

                    (?#27169;?#20272;价时点原则,要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

                    三、房地产估价参与主体法律分析?

                    (一)房地产评估机构在评估中的权利和义务

                    房地产评估机构需要享有的权利有:(1)依法经营并按规定标准收取服务费;(2)按照国家规定制定本机构规章制度,并以此约束机构执业人员的行为;(3)拒绝出具有损公众利益的评估报告;(4)解雇技术水?#20132;?#36947;德水准不合格的评估人?#20445;唬?)向委托方提出由于委托方的原因所造成的本机构经济损失进行赔偿;(6)要求行政机关依照法律法规和政策规章办理经营所需要的各项?#20013;?/p>

                    房地产评估机构应当履行的义务有:(1)合同规定的义务,包括合同中明示条款和默示条款规定的义务,但不包括违法合同或法律规定无效的合同义务;(2)维护国家规定的收费标准;(3)按时向评估人员支付报酬;(4)依法缴纳各项应缴税金和行政管理费;5接受有关部门的监督检查;(6)不损害其他评估机构和评估人员的形象。

                    据《房地产估价机构管理办法》第三十二条对房地产估价机构不能做出行为的义务做了如下规定:(1)涂改、倒卖、出租、出借或者以其他?#38382;?#38750;法转让资质证书;(2)超越资质等级业务范围承接房地产估价业务;(3)以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争;(4)违反房地产估价规范和标准;(5)出具?#34892;?#20551;记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告;(6)擅自设立?#31181;?#26426;构;(7)未经委托人书面同意,擅自转让受托的估价业务;(8)法律、法规禁止的其他行为。

                    (二)估价师的权利与义务

                    《注册房地产估价师管理办法》第二十四条明确规定注册房地产估价师享有的权利:(1)使用注册房地产估价师名称;(2)在规定范围内执行房地产估价及相关业务;(3)签署房地产估价报告;(4)发起设立房地产估价机构;(5)保管和使用本人的注册证书;(6)?#21592;?#20154;执业活动进行解释和辩护;(7)参加继续教育;(8)获得相应的劳动报酬;(9)对侵犯本人权利的行为进行申诉。

                    《注册房地产估价师管理办法》第二十五条规定了注册房地产估价师应当履行的7项义务:(1)遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范;(2)执行房地产估价技术规范和标准;(3)保证估价结果的客观公正,并承担相应责任;(4)保守在执业中知悉的国家秘密和他人的商业、技术秘密;(5)与当事人有利害关系的,应当主动回避;(6)接受继续教育,努力提高执业水准;(7)协助注册管理机构完成相关工作。

                    (三)委托方的权利与义务

                    委托方一般为需要对特定房地产标的物在特定时间的价值进行评估的单位和个人,关于其权利和义务在目前的房地产估价法律法规中是一项空白。经过分析认为房地产评估委托方的权利应当包括以下几个方面:(1)在符合有关规定下,有权按照自己的意愿选择服务的评估机构;(2)合同规定的权利;(3)有权要求评估方按照国家规范标准出具评估报告;(4)有权要求评估方对评估报告做出解释和告知使用评估报告时应注意的事项;(5)有权要求评估机构提供书面的评估报告等。

                    评估委托方应履行的义务包括:(1)合同规定的义务;(2)?#38505;?#23653;行评估合同;(3)拒绝评估机构给付的回扣;(4)向评估方提供自己拥有的资料;(5)指派恰当的人员配合评估方的实地勘察等。

                    四、房地产估价内容法律分析

                    房地产价格从本质上来说是其权益的价格,而非实体的价格。房地产的产权性决定了房地产权益人对房地产这一特殊商品占有、使用、收益和处分的权利及其程度。只有在房地产产权合法化的前提下,才能更好地了解其效用或未来可能的收益,才能够正确地评估房地产的价值。因此,在分析房地产估价产权的合法性方面,主要从合法产权、合法使用和合法处?#31209;?#26041;面进行。

                    (一)合法产权

                    要求估价师在评估时必须确认估价对象具有合法产权。在无法确认估价对象的合法性的情况下,必须在估价报告中说明估价过程和结论是在假设估价对象具有合法产权的情况下才是?#34892;?#30340;。也就是说在产权方面应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据。房地产权属证书有房屋权属证书和土地权属证书或其他统一的房地产权属证书。其中,房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。土地权属证分为《集体土地所有证》、《国有土地使用证》、《集体土地建设用地使用证》和《土地他项权利证明书》四种。当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房地产管理和土地管理工作时,可能会制作、颁发统一的房地产权证书。统一的房地产证书有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》三种。

                    在合法产权方面,值得注意的是,不是只有合法产权的房地产才能成为估价对象,任何产权性质的房地产都可以成为估价对象,关键是合法产权的房地产就应将其作为合法产权的房地产来评估,不合法产权的房地产就应将其作为不合法产权的房地产来估价。具体来说包括:集体土地不能当作国有土地来评估,划拨土地不能当作出让土地使用权的来评估,违法占地不能当作合法占地来评估,临时用地不能当作长久用地来评估,违章建筑不能当作合法建筑来评估,临时建筑不能当作永久建筑来评估,权属有争议的房地产不能当作权属无争议的房地产来评估,?#20013;?#19981;全的房地产不能当作?#20013;?#40784;全的房地产来评估,部分产权的房地产不能当作完全产权的房地产来评估,共有的房地产不能当作独有的房地产来评估等。总之,在对评估客体进行估价时必须从各个方面确定其合法性。

                    (二)合法使用

                    要求估价客体的用途必须是合法的。例如,在采用假设开发法评估时,需要设定估价对象未来的用?#23613;?#22312;设定该用途时,就必须保证该用途的合法性,例如必须符合城市规划限制的要求等。所以在合法使用方面,应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。例如,如果城市规划规定了某宗土地的用?#23613;?#24314;筑高度、容积?#30465;?#24314;筑密度等,那么对?#31859;?#22303;地进行估价就应以其使用符?#38505;?#20123;规定为前提。西方所谓城市规划创造土地价值,在一定程度上?#20174;沉苏?#19968;要求。具体来说,如果城市规划规定了?#31859;?#22303;地为居住用途,即使从?#31859;?#22303;地的位置、周围环境等来看适合作为商业用途,但也应以居住用途为前提来评估,除非申请变更为商业用途,而且能?#25442;竦门?#20934;。在容积率方面,如果城市规划规定了?#31859;?#22303;地的容积率不超过4,则应以容积率不超过4为前提来评估。如果以商业用途或容积率超过4来评估,由于商业用?#31454;?#36229;出的容积率不仅没有法律保障且违法,由此评估出的较高价值也就得不到社会承认,从而不能实现。

                    (三)合法处分

                    要求对估价中涉及到估价对象的交易或处分方式时,该交易或处分方式必须是合法的。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等,应以法律、法规或合同(如土地使用权出让合同)等?#24066;?#30340;处分方式为依据。以抵押为例:(1)在涉及?#20132;?#25320;土地使用权单独设定抵押的评估时,就必须考虑?#20132;?#25320;土地使用权在得到土地行政主管部门的批准并补交土地使用权出让金或向国家上缴土地收益之后才能设定抵押,此时该目的下的估价客体才具有合法性。(2)法律规定不得抵押的房地产,不应作为以抵押为评估目的的估价对象,没有抵押价值,或者委托人要求评估抵押价值的话,其抵押价值应当评估为零。《中华人民共和国担保法》第37条规定:下列财产不得抵押:①土地所有权;②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权(但本法第三十四条第五项、第三十六条第三款规定除外);③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;④所有权、使用权不明或者有争议的财产;⑤依法被查封、扣押、监管的财产;⑥依法不得抵押的其他财产。同时《担保法》也规定了可抵押的房地产的范围。(3法律、法规规定应当符合一定条件才能转让的房地产,评估其抵押价值时应当符合转让条件,否则不应作为以抵押为估价目的的估价对象,没有抵押价值。对于房地产交易、房地产转让、租赁以及商品房预售等其他处分权,《中华人民共和国城市房地产管理法》均有所规定。

                    五、房地产评估在司法?#23548;?#36807;程中相关的法律问题

                    (一)物权保护与房地产估价

                    房地产司法估价与财产保护的关系是什么呢?《物权法》作为保护财产的基本法律,在当事人的物权受到侵犯时,救济的途径和手段根本的就是损害赔偿。损害赔偿离不开估价。其?#31561;?#20309;的经济纠纷,甚至?#20999;?#20107;法律纠纷,判决和裁决有几种情形,最严重?#21069;?#22842;人的生命,第二种情况是限?#36843;?#30340;自由,第三种情况是财产处罚。一般纠纷的判决当事人的财产往往是个人的财产,所以从这个角度来说,我们侵害当事人的物权是离不开损害赔偿的,就是估价的。其他的任何民事、刑事的纠纷,就是以上几个途径。所以说司法鉴定估价在一定程度上不仅是财产保护,在相当程度上影响了司法的工作。

                    (二)房地产司法鉴定估价的现状

                    1、估价委托程序不规范

                    一是,受托估价机构的资质不符合相关规定。法院委托的房地产估价机构,其资质并不符合部门规章的规定,建设部《房地产估价机构管理办法》规定,一级和二级资质的机?#20849;?#21487;以接受法院委托的估价,但是?#23548;是?#20917;中,却有一些三级资质机构接受了法院的估价委托;

                    二是,委托书不规范,缺乏估价基本事项的记载。估价对象不明确,谁提供多少资料,这些?#27982;?#26377;。法院和当事人配合的义务也没有,或者说不够准确和详尽;三是没有委托合同。委托合同涉及到委托估价的费用、当事人的义务、权利、纠纷的解决等等;四是法院对外委托估价,没有充分尊重当事人的诉讼权利。一般觉得当事人要抽签或者是原被告双方选择一下估价机构就可以了,其实不然。一个是涉及到纠纷的不动产,要不要估价,是当事人的权利,如果?#26723;?#20107;人双方都觉得不需要估价,那么就不用估价。所以说第一个是估价的申请的决定权,?#23548;?#22312;当事人的手里,当然,当事人违背市场价值恶意串通,损害国家、集体、个人等第三方利益的情形除外。

                    2、房地产司法鉴定估价缺乏质证程序

                    诉讼过程中,原告和被告都可请一个律师,大家在法庭上在以法律?#24066;?#30340;范围内申请自己的权利,在这样的博弈中,实现了当事人之间利益的平衡,间接实现了司法公正,间接提高了律师的社会地位。而房地产估价师很少针锋相对,司法鉴定估价应该有这样的程序,甚至还可以成为专家作证出庭,像律师一样。

                    3、《房地产估价规范》缺乏对于房地产司法鉴定估价的规定

                    《房地产估价规范》在房地产纠纷估价里面有三条,这些规定在现阶段来看,只是一些概括性规定,对指导?#23548;?#32570;乏可操作性。

                    4、法院?#20154;?#27861;机关对于房地产司法鉴定估价的认识不清晰

                    一是,对国家的房地产估价制度不熟悉。法院对房地产估价作为国家法定制度、《房地产估价规范》作为国家标准还不十分清晰,对估价对象、估价对象的法律权属状态等还有待专家协助;二是,对房地产司法鉴定估价的范围认识不清。例如,如果有委托人委托我们评估一个宾馆的大堂,是否可以?当然不可以。房屋基本单元登记的状态,以及房屋登?#21069;?#27861;规定的相关内容,法院在查封和预查封的时候,他们有时也不清楚该查封什么;三是对于法院的配合义务、诉?#31995;?#20107;人的配合义务认识不清。

                    (三)司法鉴定估价业务的承接

                    1、明确基本情况

                    1)明确估价的基本事项:

                    估价目的;估价时点;估价对象(实体状况、权益状况)。委托评估范围,不一定就是估价师?#23548;?#35780;估范围!委托方、产权持有者;估价报告的使用限制;估价报告交付时间及方式;估价服务费及支付方?#20581;?/span>

                    2)明确估价的其他重要事项:

                    估价的价值定义;委托方提供的估价依据(估价权属资料、身份证明、相关法律文书)。估价依据,应当能够区分哪些是委托方提供,哪些是评估师自己收集掌握的。

                    能力不能胜任的司法鉴定估价业务的委婉拒绝。

                    2、明确具体事项

                    1)鉴定委托书应当载明委托人的名称或者姓名、拟委托的司法鉴定机构的名称、委托鉴定的事项、鉴定事项的用途以及鉴定要求等内容。委托鉴定事项属于重新鉴定的,应当在委托书中注明。

                    2)委托人应当向司法鉴定机构提供真实、完整、充分的鉴定材料,并对鉴定材料的真实性、合法性负责。

                    3)对提供的鉴定材料不完整、不充分的,司法鉴定机构可以要求委托人补充;委托人补充齐全的,可以受理。

                    4)不能即时决定受理的,应当在七个工作日内作出是否受理的决定,并通知委托人。

                    3、司法鉴定机构不得受理的鉴定委托

                    1)委托事项超出本机构司法鉴定业务范围的;

                    2)鉴定材料不真实、不完整、不充分或者取得方式不合法的;

                    3)鉴定事项的用途不合法或者违背社会公德的;

                    4)鉴定要求不符合司法鉴定执业规则或者相关鉴定技术规范的;

                    5)鉴定要求超出本机构技术条件和鉴定能力的;

                    对不予受理的,应当向委托人说明理由,退还其提供的鉴定材料。(?#27169;?#21496;法鉴定估价应当遵循的规范

                    1、法律法规,《中华人民共和国城市房地产管理法》

                    2、《房地产估价规范》等估价规范

                    3、《司法鉴定程序通则》

                    4、《司法鉴定文书规范》

                    (五)司法鉴定估价风险提示

                    1、鉴定意见属于专?#26131;?#19994;性意见,其是否被采信取决于办案机关的审查和判断,鉴定人和鉴定机构无权干涉;

                    2、由于鉴定材料或者客观条件限制,并非所有鉴定都能得出明确的鉴定意见;

                    3、鉴定活动遵循独立、客观、公正的原则,因此,鉴定意见可能对委托人有利,?#37096;?#33021;不利。

                    (六)明确报告的?#34892;?#26399;

                    根据国家标准《房地产估价规范》规定,估价报告应载明应用的?#34892;?#26399;。为能准确体现标的物的市场价值,一般情况,报告中亦应明确在该?#34892;?#26399;内,如该房地产价值标准、土地级别等因素发生重大变化,并对房地产评估价值产生明显影响时,委托方应聘请房地产评估机构进行调整或重新确定其评估价值。

                    20011030日,最高人民法院曾在类似案件的(2001)执监?#20540;?/span>232号《关于深圳市华旅汽车运输公司汽车牌照持有人对深圳市中级人民法院执行异议案的复函》中向广东省高级人民法院明确指出“在评估报告已经过期并自动失效的情况下,人民法院应当重新委托评估,深圳中院未经重新评估迳行拍卖的行为违反法定程序,如重新评估价格高于原拍卖价,则应重新拍卖”。

                    2011712日,江苏省高级人民法院在宜?#33487;?#24320;了全省法院执行工作座谈会暨执行裁决工作现场会。周继业副院长到会并作了题为《坚持能动司法理念、提高执行工作规范水平、努力开创我省法院执行工作新?#32622;妗?#30340;重要?#19981;啊?#35813;?#19981;?#23545;当前执行工作?#23548;?#20013;涉及的评估报告的审查以及拍卖无效及认定等亟需解决的问题,统一了执法尺度,进一步明确评估报告存在?#34892;?#24615;,拍卖必须在评估报告的?#34892;?#26399;内进行,超过?#34892;?#26399;的,应当进行重新评估,未经重新评估的拍卖无效。?

                    因此,正当的评估程序、?#34892;?#30340;评估结果将会公正、客观地?#20174;?#25191;行标的物的真实市场价格,其是公正、合法拍卖的基础。

                    (七)对于房地产司法鉴定估价的质证

                    1、房地产司法鉴定估价的质证程序,包括出庭通知、估价师出庭、质证内容、诉?#31995;?#20107;人质询和法官询?#30465;?#20272;价师退庭等。

                    2、质证内容主要包括:对于鉴定估价主体资格的质证,对于鉴定估价启动程序合法性的质证,对于鉴定估价机构和房地产估价师是否遵循回避原则的质证,对于鉴定估价范围的质证,对于鉴定估价报告规范性的质证等等。

                    3、鉴定估价的质证程序,还应当包括:建立法官直接询?#30465;?#24403;事人交叉询问规则,房地产估价师?#30452;?#20986;庭接受质证规则,以及房地产估价师适时退庭规则。

                    4、对估价报告假设限制条件的质证

                    估价报告中的假设和限制条件应说明本次估价的假设前提,未经调查确认或无法调查确认的资料数据,估价中未考虑的因素和一些特殊处理对抵押价值可能的影响及本估价报告使用的限制条件。

                    注册资产评估师不得滥用估价假设前提,估价假设前提应?#26412;?#26377;合理性。评估师应当对于估价的假设前提在估价时点的?#23548;首?#20917;进行必要的披露和阐述。

                    在市场波动较大时,评估师要特别关注价格的下跌风险;金融机构续贷涉及房地产抵押价值的估价,注册房地产估价师对已经发生的市场不利变化,应给予充?#31181;?#35270;;注册房地产估价师对预期会降低估价对象价值的因素要充分考虑,对预期不确定的收益或升值因素应谨慎处理。

                    5、对估价对象法律权属状况的质证

                    估价师应当知晓评估对象法律权属对估价结论有重大影响。估价师执行估价业务,应当关注估价对象法律权属并予以恰当披露。

                    对估价对象法律权属确认或发表意见,超出估价师执业范围。估价师不得明示或暗示具有对估价对象法律权属确认或发表意见的能力,不得对估价对象的法律权属提供保证。

                    对委托方和相关当事方提供的估价对象法律权属资料和资料来源进行必要的查验,并对查验情况予以披露,但不应超越执业范围明示或暗示承担验证估价对象法律权属资?#38505;?#23454;性、合法性和完整性的责任。

                    对估价对象法律权属瑕?#31859;?#20917;予以充分披露。

                    以设定产权为前提对委托方不具有所有权的房地产进行评估,应当对估价对象法律权属和设定产权前提予以充分披露,并明确说明设定产权状况与?#23548;?#27861;律权属状况存在重大差别。

                    (八)完善房地产司法鉴定估价技术标准

                    实行房地产估价师负责制度,遵循回避制度,实行房地产估价师出庭作证制度等等,均是鉴定估价技术标准应当考虑的内容。另外,作为鉴定人的房地产估价师,有权了解进行鉴定所需要的案件材料,必要时可以询问当事人、证人,这既赋予估价师权利义务,?#36136;嵌运咚系?#20107;人配合义务的规定。

                    我国司法?#23548;?#20013;存在的一个主要问题即重新鉴定申请权的无限制行使,导致同一问题反复鉴定,在房地产司法鉴定估价当中,补充鉴定估价、重新鉴定估价屡屡发生。这需要在鉴定估价的技术标准当中,明确当事人申请重新鉴定的审查标准。

                     

                    ???????????????????????????????(江苏三法律师事务所)

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