浅议房地产估价中的风险与防范

                    浅议房地产估价中的风险与防范

                    陈涛平

                    所谓风险是指在特定的客观情况下,在特定的期间内,某种损失发生的可能性。风险无处不在。近年来,随着我国房地产业的快速健康发展,二手房市场日趋成熟,房地产估价行业也得到了蓬勃的发展,房地产估价在诸如房地产买卖、交换、租赁、涉案、拍卖、课税、征用拆迁以及企业的合?#30465;?#21512;作、改制、破产清算、承包经营、投资决策、成本核算等社会经济活动中起着越来越大的作用。房地产估价作为一种中介活动涉及到很多不可预见的因素,导致估价师在房地产价格预期上面临着诸多的不?#33539;?#24615;,使估价结果与房地产真实价格发生偏差,从而存在广泛的估价风险。问题是目前房地产估价机构和估价师往往从经济利益的角度出发,无视风险的存在,也不考虑对风险的防范。本文拟通过对房地产估价行业中存在的风险类型进行分析,并就房地产估价行业的风险防范提出一些自己的看法和建议,以期在行?#30340;?#24341;起对估价风险的重视。

                    一、房地产估价中的风险类型

                    房地产估价中的风险主要是估价结果与房地产真实价值偏差的程度以及发生较大偏差的可能性。这种偏差就是风险的发生源,有的来自于估价机构和估价师本身,有的则来自估价机构和估价师本身以外,来自估价机构和估价师本身的风险是房地产估价的内部风险,来自估价机构和估价师本身以外的风险是房地产估价的外部风险。内、外部风险有着不同的风险类型:
                    (一)房地产估价外部风险的类型

                    1、政策风险

                    房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响,另一方面 政府有关土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等的变化,均对房地产房地产价格产生影响。我国1993年对房地产投资的宏观调控政策、?1994年出台的土地增值税条例、2001年出台的规范住房金融业务的措施、2001年出台《城市房屋拆迁条例》、2003?年国?#22411;?#22320;使用权出让方式的转变、2007年出台的《物权法?#32602;?#37117;对房地产的市场价格产生很大的影响,对房地产估价产生很大的影响。这些影响不仅仅?#20174;?#22312;估价结果的较大变化,还?#20174;?#22312;估价思路、估价方法的调整上。政策的变化是往往是估价人员无法预期和把握的,必然对房地产估价形成政策风险。

                    2、市场风险

                    2007年以前我国的房地产市场价格处在迅猛上升的时期,市场价格的?#20013;险?#25513;盖了市场风险的存在,人们还没有充分认识到房地产估价的市场风险。2007年4月,随着美国第二次级债抵押贷款公司新世纪金融公司宣布破产,正式拉开了美国次贷危机的序幕,当年八月次贷危机全面爆发,金融机构举步维艰,股市下挫,企业纷纷倒闭,失业人数大量增加,社会经济秩序为之混乱。人们一下子从房地产价格不断升高的虚假现象中清醒过来,无可奈何地接受因金融动荡引发的社会经济整体的动荡与不安。我国虽然因城市化进程不断加大,?#29992;?#23545;住房的需求量仍然很大,?#24049;?#30340;宏观经济环境也是房地产业发展的坚强后盾,故房地产业发展前景较好,此次的金融风暴对我国的房地产业从目前看还没有产生太大的影响。但是他山之石可以攻玉,我们要从他国的经验中认识到市场风险是存在的。市场风险一旦发生,其结果绝对不是估价师所能预料的。经济?#38382;?#22312;短期内发生巨大的变化,必然会造成估价结果与市场价格产生较大的偏差。

                    3、产权瑕疵的风险

                    房地产估价主要是对房地产权益的估价。我国房地产产权实行权属登记制度。产权登记属于强制性登记,未经登记,权属不受法律保护。只有拿到房屋土地管理部门发给的产权证书,才能够证明买房人对房屋和土地享有产权。然而我国产权管理虽然从上世纪八十年代中后期开始逐步规范,但是由于历史原因,在产权界定方面还是存在大是大量的问题,如企业划拨用地不领取国?#22411;?#22320;使用权证,建房后不领取房屋所有权证,房屋改建、扩建后产权证不及时变更,房屋买卖、赠予后不重新申领产权证等等。类似这样的情况在估价实务中经常碰到,给房地产估价带来了一定的风险。

                    4、责任风险

                    责任风险包括民事赔偿风险、行政处罚风险和法律风险三方面。首先是民事赔偿风险?:《房地产估价师执业资格制度暂行规定?#32602;?#24314;房[1995]147号)第二十六条规定,“由于房地产估价失误给当事人造成经济损失的,由所在单位承担赔偿责任。所在单位可以对房地产估价师追偿”。《房地产估价师注册管理办法》(建设部100号令)第二十五条重申,“在房地产价格评估过程中,因违法违纪或者严重失误给当事人造成的经济损失,由房地产价格评估机构承担赔偿责?#21361;?#25151;地产价格评估机构有权向签字的房地产估价师追偿”。再次是行政处罚风险:《房地产估价师执业资格制度暂行规定》第二十八条第五款规定,“与委托人串通或故意做不实的估价报告和因工作失误,造成重大损失的,由注册单位对当事人处以警告、没收非法所得、暂停执行业务、吊销房地产估价师《执业资格证书》、《房地产估价师注册证?#32602;?#24182;可处以罚款”。《房地产估价师注册管理办法》第三十条第一款也规定,?#26696;?#24403;事人造成直接经济损失的,处以违法所得3倍但不超过3万元的罚款;没有违法所得的,可以处以1万元以下的罚款”。最严重的是刑事处罚风险??:我国《刑法》中针对房地产估价师执业规定了两个相关罪名,分别是“中介组织人员提供虚假证明文件罪”和“中介组织人员出具证明文件重大失实罪”。《刑法》第229条第1、2款规定,“承担资产评估、验?#30465;?#39564;证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件,情节严重的,处五年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金。前款规定的人?#20445;?#32034;取他人财物或者非法收受他人财物,犯前款罪的,处五年以上十年以下有期徒刑,并处罚金”。《刑法》第229条第3款规定,“第一款规定的人?#20445;?#20005;重不负责?#21361;?#20986;具的证明文件有重大失实,造成严重后果的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金”。同时,最高人民法院有关的司法解释还对上述两罪的立案标准作了明确的规定,中介组织人员提供虚假证明文件罪的立案标准是造成直接经济损失50万元以上,中介组织人员出具证明文件重大失实罪的立案标准是造成直接经济损失100万元以上。受到刑事处罚的后果是相当严重的,不仅会被剥夺人身自由,而且估价师的职业前途也将受到极大的影响。

                    (二)房地产估价内部风险的类型

                    1、技术风险

                    房地产估价是一项专业性技术性很强的工作,存在着技术风险,首先是估价方法选取不当的风险。从专业估价角度来讲,房地产估价的核心是为了特定的目的对特定的房地产或特定的房地产权益,在特定的时点的价?#21040;?#34892;测算和判定。为了提高估价的准确性、客观公正性,估价方法的选择很重要。目前广泛采用的估价方法有成本法、收益法和市场法,三种方法都有各自的优点与缺陷,需要根据估价对象的不同,估价目的的不同,以及基础资料取得的难易情况进行选择?。同一个标的房地产,在选用不同的估价方法时,所估算的结果可能是有偏差的。如商业用房如果选用成本法进行估价,其结论就常常比选用市场法和收益法进行估价的结论少。其次是选用?#38382;?#19981;当或选取的?#38382;?#32570;乏依据而带来的风险。我国的房地产估价行业起步较晚,许多技术资料无法在短期内积累,加上房地产市场发展的不健全,许多重要的?#38382;?#35832;如?#26102;?#21270;?#30465;?#20928;收益、年限、比较系数等等?#27982;挥行?#25104;统一的参考标准,估价人员在估价过程中对这些?#38382;?#30340;选取往往凭感觉,缺乏过硬的依据。再次是报告本身不完善带来的风险。有的估价师在撰写估价报告时不注重报告的细节,千篇一律,技术报告和结果报告?#31181;评?#36896;,价格定义不准确,诸多内容陈述不?#25442;?#19981;陈述,对限制条件假设条件以及估价师声明?#26085;?#20123;保护性条款不重视,造成估价报告质?#24247;?#19979;,估价风险大大增加。

                    2、人事风险

                    房地产估价的人事风险是指由于经营管理上的不善和制度上的缺陷而导致估价师对房地产估价机构的利益造成损害的可能性。房地产估价的人事风险是客观存在的,如用人不当、楚材晋用、人浮于事等。根据估价业务的不同特点和要求,选择合适的估价师,是人与事相?#35270;?#30340;问题。房地产估价的专业性强,内部分工细化,不同类型的估价业务需要不同类型的专业估价师。因为不同的估价业务有不同的工作内容,?其职责、繁重程度、复杂程度等所要求的人的素质,包括思想道德水平、专业知识、经验技能等也是特定的。由于我国目前的估价师执业制度比较松,只要通过执业资格考试的人员都可以注册并执业,这导致很多从业人员素质不高,专业技术不过关,能力不强,影响?#33487;?#20010;行业的形象。加上房地产估价机构内部盲目追求经济利益等原因,不注重建立强有力的监督制约机制、完善的人事考核制度、公正公平的激励机制,使得有能力的估价师不能充分发挥自己的长处,没有能力的估价师随随便便做报告,今天在这个机构工作,明天跳到那个机构工作,这样就会产生人事风险。

                    3、职业道德风险

                    所谓职业道德,是指同人们的职业活动紧密联系的、具有自身职业特征的道德准则和规范,是在职业范围内形成的特定的道德。房地产估价师职业道德是从事房地产估价的估价人员和估价机构应遵守的行为准则或规范。随着社会分工的高度专业化,房地产估价作为一种特定职业得以?#33539;ǎ?#21152;强职业道德建设是理所当然,特别是房地产估价又是一种服务性职业,加强职业道德建设更有其特殊意义,更应当重视职业道德建设。在估价实务中不少房地产估价师责任心不够,对法律、政策的理解不深,或者对估价标的没有进行?#38505;?#30340;实地勘查,对基础的产权资料收集不全面,某些估价机构和人员为了谋取不正当利益故意高估或低估价对象的价值,?#34892;?#20272;价机构和人员不能正确认识自身的专?#30340;?#21147;,为了经济利益承接自身无法承担的估价项目,还有不少估价机构和人员?#24066;?#20182;人使用自己的?#25163;?#19982;名义承接项目出具报告。以上种种违背房地产估价的职业道德规范的行为,必然会带来估价结论的偏差与风险。

                    二、风险的防范措施

                    房地产估价的风险是客观的存在,为了促进房地产估价行业的健康发展,必须注重估价风险的防范。目前,我国房地产估价的风险固然与政治、经济、法制等外部环境有密不可分的关系,然而这些外部风险产生的不?#33539;?#24615;往往不是估价机构和估价人员所能预料的,对外部风险的防范仍需从行?#30340;?#37096;进行。从行?#30340;?#37096;来看,房地产估价的风险主要是由于房地产估价行业成长时间较短,有关行业的法律、法规尚不健全,房地产估价师队伍数量不足,素质偏?#20572;?#32467;构不尽合理,部分评估机构盲目追求经济利益等原因造成。因此,加强房地产估价过程中的风险管理,防范和降低房地产估价的执业风险应当主要从行?#30340;?#37096;着手,加强制度建设、队伍建设、法?#24179;?#35774;和提高执业技术水准。具体应做到以下几点:

                    (一)加强执业素?#24335;?#32946;与职业道德修养。

                    打造一支过硬的房地产估价队伍,是防范估价风险的第一道屏障。作为一名从事房地产估价的估价师,除了熟练掌握房地产估价的专业知识外,还要具备经济、法律、政策、建筑、财会等多方面的知识,要求估价师不断学习,与时俱进。房地产估价企业要积极组织和支持估价师参加行业举办的继续教育活动和学术交流活动,组织进行估价专业技术的学习、?#21009;?#21644;自主创新,鼓励和支持估价师通过在行业刊物和学术会议上发表论文等方式,加强与?#30340;?#21516;行的交流,不断提高专业素质和不断扩大行业视野。要有计划和有针对性地组织进行职业道德教育,以及专业意识、质量意识、风险意识、企业品牌意识和可?#20013;?#21457;展意识的教育,提高队伍整体的素质与道德水准。在行?#30340;?#24314;立和完善房地产估价师诚信管理和评价体系?,进行动态的监管,定期对估价行?#30340;?#30340;不良行为进行披露,严惩缺乏职业道德、执业素?#23454;?#19979;的估价师和估价行为,对估价行业的?#24049;?#34892;为进行公示,提高社会地位和公信力,最终提高整个行业的职业道德水平。

                    (二)加强行业自律,强化行业监管。

                    为充分发挥行业组织的自律作用,建设部在行业发展初期就成立了全国房地产估价行业自律组织——中国房地产估价师学会(?#32622;?#20026;中国房地产估价师与房地产经纪人学会)。中国房地产估价师与房地产经纪人学会发挥自身优势,积极拟定和推广行业标准、建立行业宣传平台、组织?#30340;?#19987;家开展课题研究、推介?#21028;?#26426;构、开?#26500;?#38469;交流等工作,扩大行业影响,为行业发展发挥了很大的领头作用。但是学会对全行业的自律、监管工作做得还不够,对行?#30340;誆看?#22312;的问题,尤其是风险防范没?#34892;?#20043;?#34892;?#30340;措施。学会应该对估价机构以及重大的估价项目采取必要的跟踪管理,全方位了解监管对象的业务素质和自律水平,抽调人力开展估价业务的随机不定期抽查,发现情况及时通报,以期发挥学会加强行业自律强化行业监管的作用,进而提高行业整体的凝聚力和抵抑风险的能力。

                    (三)建立行?#30340;?#30340;信息资源共享库,不定期发布估价?#38382;?/p>

                    房地产估价的风险除了市场政策法律等外部风险外,更多的是内部风险。因为我国房地产估价行业起步晚,资料积累少,很多估价过程中所需的常用?#38382;济挥行?#25104;,这已经成为房地产估价行业发展的一个瓶颈。加上房地产交易的诸多保护性壁垒,交易案例获取的难度很大,也成为制约房地产估价行业发展的一个重要因素。中国房地产估价师学会作为行业龙?#32602;?#24212;?#25569;?#22269;外估价师、测量师公会的作用和职能,对估价?#38382;?#36827;行不定期的调查测算并进行公布,建立行?#30340;?#30340;信息资源共享库,便于估价人员公开查询,减少不必要的重复劳动,提高行业工作效率,避免弄虚作假,避免因交易壁垒造成的查询不实,从而?#34892;?#38450;范房地产估价的风险。

                    (四)加强房地产估价机构的内部质量管理

                    估价机构应树立风险意识,加强内部质量管理,建立和完善估价风险的防范机制。首先是建立内部审核制度,保证估价报告的质量。估价报告质量的优劣体现在估价结果报告和估价技术报告中,估价的结果报告是否全面,技术路线是否合理,?#38382;?#36873;用是否恰当等都会影响到估价报告的质量,估价机构应当建立内部质量管理体系和评审制度,通过一定的流程来减少估价报告中可能出现的失误。估价机构还要制定一?#23383;?#37327;管理的制度,在客户的选择、业务合同的签订、评估计划的拟定、估价过程的操作等?#26041;?#37117;要有相应的质量控制制度去规范,以期在各个?#26041;?#19978;最大限度地减少估价风险的发生。

                    (五)注重评估操作的细节

                    细节决定成败。在?#23548;?#20272;价过程中,估价师要注重操作的细节,具体做到以下几点:一是要有清楚的指令。要完善房地产估价的委托书和协议书,在委托合同中增加保护性条款,如约定报告生效的条件,约定报告的使用范围,根据具体案件的不同估价目的增加相应条款等,规避自身责?#21361;?#38450;范执业风险。二资料收集、现场查勘与市场调查要细仔全面。估价师应与委托?#20132;?#24403;事人进行沟通,了解他们的意图,但不应屈从或迎合委托?#20132;?#24403;事人的压力与不合理要求。估价工作中要取得委托?#20132;?#24403;事人的积极配合和支持,现场查勘记?#32426;?#25972;、准确,并与所收集的资料进行对照和核实。市场调查是对相关资料的验证和补充,也是房地产估价的基本依据,包括周边区域类似物业的租金与价格水平,区域及周边环境状况、道路交通及市政配?#20303;?#21830;业与生活服务设施、规划因素、发展前景预计,抵押房地产的使用、经营及维护状况等。要全面收集与审核委估房地产的必备权属证明文件,尤其要注意有无他项权利登记,对于权利有瑕疵的或者产权界定不明晰的要?#35748;?#35268;化部门房地产部门提请产权界定,无法进行界定的宁可不评估,不能迁就。三是对抵押、企业破产清算、涉案拍卖等快速变现房地产的估价要坚持稳健审慎的原则进行估价。对变现能力的分析应当包括房地产的通用性、独立使用性或者可?#25351;?#36716;让性,假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度,变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿?#25215;頡?#22235;是要完善估价技术报告和估价结果报告。估价师要严格?#30784;?#25151;地产估价规范》的要求撰写估价报告,在估价报告中的特别?#24471;?#20107;项、估价基准日后的重大事项提?#23613;?#20272;价报告的法律效力等条款上多下功夫,减少委托人因?#38382;?#21487;比实例、技术路线选取不当提出异议的可能。五是估价资料按规定进行归档保存管理。对估价过程中收集的资料、估价测算的底稿、内部审议材?#31995;?#35201;进行归档保存,因为一旦估价机构或估价师遭遇诉讼时,能够证明自己的最有力的证据就是估价过程中保留的档案材料,所以保存估价过程中收集的资料、估价测算的底稿、内部审议材料也是风险防范的?#34892;?#25514;施。

                    (六)实施风险的转移。

                    房地产估价的风险虽然可以防范,但是风险不可能完全没有。估价机构和估价人员通过向保险公司购买“职业责任险”进行风险的转嫁,在西方发达国家是比较通行的做法,取得了?#24049;?#30340;防范效果,我们可以借鉴。房地产估价过程中出现的风险包括估价师未尽到义务、对可能存在的事项未能如实披露、估价师与他人恶意串通、明知对方有隐瞒行为仍出具虚假估价报价、隐瞒产权不明晰、产权证明文件不完整等情况致使估价严重失实等,可能引发执业机构和估价师民事赔偿责任和法律责任的承担。职业责任险是化解执业风险的?#34892;?#25163;段之一,既能?#34892;?#20445;障委托方的利益,也能帮助化解房地产估价师的执业风险。虽然保险不能免除可能受到的法律诉讼,但是能防?#22815;?#20943;少诉讼失败时估价机构发生的财务损失。建立房地产估价师执业保险制度将有利于合理防范执业风险,有利培育更加有竞争力的房地产估价市场,有利于提高行业的社会公信力,扩大行业的积极影响。

                    综上所述,我国房地产估价形成一个专门行业的时间虽然并不长,但随着社会主义市场经济的不断发展,房地产行业的不断壮大,房地产估价行业必然在社会经济活动中承担越来越大的作用,房地产估价行业必然会不断地发展壮大,房地产估价的风险也必然会随着社会经济的日益复杂化而呈?#25351;?#20026;复杂的情形。我们作为这一行业的执业人?#20445;?#20026;了行业的发展,为了自身的生存,对估价行业中客观存在的风险要既不须害怕,也不要轻视。风险是存在的,风险是可以防范的。估价机构和估价人员要深刻领会《房地产估价规范》中的各项要求,熟悉相应的法律法规,认识到风险的严重性和风险防范的重要性,在估价过程中,?#38505;妗?#35880;慎,避免一切可能的过失,采取积极?#34892;?#30340;措施通过多种方法多个途?#24230;?#38450;范风险。

                    (江苏兴业土地房地产估价咨询有限公司)

                     

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