司法鉴定房产评估特点与难点、对策分析

                    司法鉴定房产评估特点与难点、对策分析

                    方茂华

                    【摘要】:?随着经济纠?#20303;?#35785;讼案件的增加,需要进行司法鉴定房地产评估业务的数量也越来越多,司法鉴定评估由于其独具的“公正性、严肃性、复杂性、精确性”区别于其他评估业务。由于司法鉴定评估往往直接关系到当事人的切身利益,这种对立环境中的评估工作更需要提高对司法鉴定房产评估的主要特点、难点的认识。本文从工作实践出发,按评估工作流程对司法鉴定特点进行了探讨,从而分析其难点及其解决对策。

                    【关键?#30465;浚?#21496;法鉴定?房产评估?难点?特点?解决对策

                     

                    一、?司法鉴定评估的定义

                    所谓司法鉴定评估就是房地产估价机构依法接受人民法院的委托,运用专业的估价知识和方法,依照法定的程序,对与司法案件有关的涉讼标的房地产价值进行专业判断的一种活动。

                    我国的司法鉴定评估业务不过短短几年的历史。随着经济纠?#20303;?#35785;讼数量的增加,需要进行司法鉴定房地产评估业务的数量也越来越多,由于法律制度完善、权利意?#23545;?#24378;以及房地产市场发展等外部环境因素的共同影响,房地产评估鉴定已逐渐成为司法?#26041;?#20013;一项不可或缺的技术工作。

                    二、?司法鉴定评估的特点:

                    司法鉴定涉及的房地产评估是一种司法鉴定行为,是司法鉴定机构接受委托,指派司法鉴定人对与诉讼活动有关的专门性问题进行科学检验、判断并作出结论的活动。其次才是房地产价格评估行为,是具备房地产估价司法鉴定执业资格的司法鉴定机构接受司法机关、公民、法人或其他组织的委托,派出具有司法鉴定人资格的房地产估价师估算、判断估价对象房地产在估价时点的客观合理价格或价值的活动。这些特殊的因素决定了司法鉴定评估区别于其他评估的特点,总结如下:

                    1.目的的“公正性”

                    与国有资产转让评估的保护性、抵押贷款评估的谨慎性不同,司法鉴定评估当事人双方具有平等的法律地位,其根本目的是为了当事人的合法权益,体现司法公正原则,为人民法院妥善处理经济纠纷提供参考。

                    2.行为的“严肃性”

                    司法鉴定评估报告一经当事人认可及人民法院确认,就具有法律效力,并将作为司法审判和执行的重要依据,直接关系到当事双方的切身利益。司法鉴定评估工作必须建立在对估价目的和估价对象的充分了解上展开,严肃的对待每一个评估?#26041;凇?/p>

                    3.过程的?#26696;?#26434;性”

                    司法鉴定评估过程的复杂性源自于案件本身和估价对象两个方面。司法行为的特点决定了估价师在估价目的确定、现场勘察、权属资料取得、评估解释等过程中必然会受到各种复杂关系的影响和限制;另一方面,司法鉴定的估价对象往往存在权属不清、面积不明等复杂情况,这?#20960;?#21496;法鉴定评估工作带来了挑战。

                    4.结果的“精确性”

                    司法鉴定评估所具有的法律效力使得估价结果直接关系到当事双方的切身利益,许多估价结果不可避免的要接受当事各方对其精确性?#38590;?#26684;审查。这和我们估价行业以往常常强调的“估价结果?#24066;?#26377;±10%的误差”有着明显的矛盾。

                    三、?司法鉴定评估中的难点和问题

                    1、风险大。同正常资产评估相比,司法鉴定评估首先是风险大,正常资产评估的评估值只是咨询价,不是最终交易价,最终交易价是产权所有者定的,评估值?#24066;?#22312;正常值10%上下浮动(国外?#24066;?0%浮动),因此,在评估时只要不要太出格,坚持独立评估,不受外界干扰,就不会出问题。而司法鉴定评估相?#30830;?#38505;就大,因其直接面对当事人,如果评估取证不准、取证有误,直接损害当事人利益,客气的告上法庭,不客气的遭到非法报复。
                    2、时限短。正常资产评估有充裕的时间调查取证,而司法鉴定评估在时间上受限制,这就为评估造成不便。

                    3、取证难度大。正常资产评估由企业配合收集资料,有的企业甚至成立专门的配合评估班子,这就大大的减少了取证难度。而司法鉴定评估就不一样了,被告方不配合,甚?#26009;?#27585;资料;司法评估是追索性评估,现在评估前两年的资产,这就需要花费大量的时间调查当时的物价,当时的资产状况,因此更需慎重的取证。

                    四、?司法鉴定评估难点解决对策

                    1、明确估价目的和范围

                    在做鉴定报告时,应要求委托方说清鉴定目的,并说清鉴定范围,提醒委托方签定范围要合情、合理、合法,明确委托方要求鉴定的是标的物的直接损失、间接损失或两者兼有,在此有三点应注意:

                    (a)要注意直接损失、间接损失范围的确定,一定要由委托方确定,中介机构无建议权。

                    (b)如果委托方提出一些不合理的评估范围,应有权?#24471;?#24773;况,认真对待,因为提出不合理的评估范围有可能把责任推到鉴定人身上,鉴定人无必要承担。

                    (c)一旦确定了鉴定范围;就要严格把鉴定约定在范围内,不可随意超越。

                    2、合理的价值定义

                    价值定义的准确与否直接影响到估价结论的可靠性。与其他评估业务价值定义的相对确定性不同,鉴定评估的价值定义往往依估价目的和估价对象的不同,存在较大的差异,对控制估价机构的法律风险至关重要。举例来说,拍卖目的情况下往往评估的是其合法转让条件下的市场交易价值;但对于很多分家析产目的下的鉴定评估,估价对象往往权属资料不齐或受限制(例如宅基地),这就需要估价师与法官根据估价目的,坚持客观、公正、合情、合理的原则,本着解决矛盾纠?#20303;?#32500;护正当权益的原则,选择适当的价值定义。

                    合理的价值定义需要估价师在遵循估价基?#32416;?#35770;的基础上,与估价的根本目的相结合,避免不假思索的“市场价值?#20445;?#28145;刻地理解“市场价值”仅仅是价值的一?#20013;问劍?#20174;根本上去规避司法鉴定评估的潜在法律风险。

                    3、谨慎的假设和限制条件

                    估价师应当谨慎对待假设和限制条件。司法鉴定评估结果必须同价值定义严格对应,才能真正实现估价目的。原则上,估价报告中的每一项假设和限制条件?#21152;?#24471;到法院的事先认同,由法官协助判断假设和限制条件的合理性及是否会对审判和执行产生影响。除法院?#24066;?#22806;,司法鉴定评估报告中应避免出现对权属、面积、使用标准等重要因素的假设,防止估价报告失去期望的使用价值。

                    4、科学的估价方法

                    司法鉴定评估应当紧紧围绕价值定义,优先选用市场比较法进行估价。而在市场比较法使用过程中,必须注重选择与估价对象具有较强可比性的实例,科学地设定价值定义条件下的各个比较因素,使得估价结果不偏离价值定义的内涵。

                    5、严谨的技术路线

                    (1)现场踏勘

                    估价师在进行现场踏勘时应当有法官陪同,双方当事人或其委托律师共同到场。现场踏勘过程中,估价师应公开收集各种权属资料,并要求法官和双方当事人签字确认其真实性、完整性。估价师必须拍摄估价对象及其环境照片,并与踏勘基本数据填写现场踏勘登?#28508;恚?#27880;明踏勘日期和踏勘人?#20445;?#24182;要求法官和双方当事人签字确认其真实性、完整性。

                    (2)基础资料校核

                    对于取得的估价对象权属等基础资料,估价师应当通过公开渠道进行校核。对于存在权属不清、基础数据不明的,估价师应当与法官沟通,共同协?#25506;?#20915;方案,不得擅自做出假设。

                    (3)市场数据调研

                    估价师应当通过公开渠道调查各种司法鉴定评估过程所需的基础数据,并做好底稿的存档工作,对于一些电话咨询、专家咨询等数据应做好书面记录,以备查阅。做市场调查还应考虑以下几点:

                    (a)、自己有无能力承接业务,鉴定机构的规模与委托鉴定的标的物是否协调。

                    (b)、鉴定机构有无该方面的资格,否则将会面临反被告。

                    (c)、鉴定人有无该方面的专长,这就要求或放弃业务;或组成专家组进行鉴定。

                    (d)、有无最基本的资料来源,在鉴定业务中,资料来?#35789;?#25104;功鉴定的前提,也是鉴定自我保护的重要依据,对于如无特别关键的资料,应主动放弃,无义务编造,由法院来解决。

                    (e)、有无影响自己执业的?#30475;?#30340;外界干预,因外界干预是不可避免的,执业中会遇到来自各方面?#38590;?#21147;,?#34892;?#21387;力是不?#27599;?#26381;的。在鉴定中,有的委托?#35772;?#23450;价,或不让看标的物,这就要引起高度重视,应做到心中有数,基本资料能否收集到,如出入大;最好不要接受。属暗箱操作的,决不能接受。总之,应?#20174;?#20851;规定坚持原则,保护各方利益;维护社会安定。

                    (f)、接受委托应了解产权是否清晰,产权不清晰的,应由政府有关部门作出决定,千万不要做产权界定,因其应为政府有关部门做的,如无产权证明,最好不要出鉴定报告。放弃产权界定的风险的方法:

                    索要有关权威部门证明文件、证书,或临时性文件。

                    第一?不管产权定性,在评估报告中明?#26041;?#31034;,提请报告使用人或有关部门注意。

                    第二?取得法院、原告、被告三方的认可,由法院牵头并签字、盖章。

                    (4)估价计算

                    司法鉴定中的每个估价计算过程和数据来源,必须严格遵循估价规范及相关法律法规的规定,做?#25509;?#29702;有据,避免“拍脑门”,确保估价计算过程的科学合理,确保估价结果做到准确无误。

                    6、司法鉴定评估报告书的特别事项?#24471;?/p>

                    司法鉴定评估报告书的特别事项?#24471;?#26159;执业评估师自我保护的重要措施,在做司法鉴定评估时应充分应用。在写特别事项?#24471;?#24212;考虑:

                    (1)、要?#24471;?#20135;权界定的情况。产权界定是否真实、证明的来源委托方是否认同、各方是否还有异议,要明确?#24471;?#26159;谁、谁做的界定,如无,应明确本鉴定机构不承担责任。

                    (2)、明确评估报告使用范围,应?#24471;?#22914;超越了评估报告的使用范围,后果应由委托方负责。写清该报告仅适用于××案件的索赔。

                    (3)、明确报告的使用期限,司法鉴定评估的使用期限应与委托方在委托单上协商确定,一旦商定后,必须在特别事项?#24471;?#20013;明?#26041;?#31034;。

                    (4)、由于司法鉴定评估的特殊性,应明?#26041;?#31034;特殊的评估基准日是应委托方要求确定的。

                    (5)、要声明报告书的附件和工作底稿等证明材料的真实性,由提供方的当事人负责或委托方负责。收集的资料或附件要有当事人签字。

                    五、?结论

                    司法鉴定评估业务的拓展不仅为评估机构拓展了业务收入,增强了估价师的参与和影响社会经济活动的能力,同时也给估价机构和估价师的带来了潜在的各种风险和挑战。树立法律意识,规范业务操作,提高执业水平是防范司法鉴定评估风险的必要途径。

                    参考文献:

                    1、《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过,1995年1月1日施行)

                    2、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》

                    3、王学哲《论司法鉴定评估工作的风险防范》

                    4、胡雪丽《?#31243;?#25151;地产评估中的风险与防范》

                    5、戴静忠??蔡黛燕《浅议资产评估司法鉴定工作》

                    6、崔太平《论房地产估价司法鉴定的性质与制度创新》

                    7、?#24230;?#27665;法院司法鉴定工作暂行规定》

                    8、《司法鉴定机构登记管理办法》

                    9、《司法鉴定人管理办法》

                    (江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司南通分公司)

                     

                     

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